【消息】2013全国地市活跃楼市平稳房企资金面向好

上海易居房地产研究院1月21日发布了《2013年全国房地产市场报告》。报告指出，2013年土地成交量小幅回升，成交价格再创新高;房地产投资增速持续上行，新开工面积增速明显上升;商品房销售增幅加快，价格增幅平稳;房企资金增幅加快，销售回款占比继续上升。总体而言，2013年全国土地市场活跃，楼市平稳，房企资金面向好。

易居研究院研究员朱光指出，进入2013年，土地市场成交同比跌幅整体呈现收窄态势，1-11月份步入同比正增长。由于临近年底，全国各地为了完成年度供地计划，均加快了推地步伐，一些有实力的房企纷纷增加土地储备，使土地成交继续保持活跃态势。预计2014年随着2013年同期基数的逐步上升，土地购置面积同比增幅将保持平缓下行态势。

从土地价格看，2013年全年价格继续创造新高，延续了全年整体上行的价格走势。2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。预计2014年土地价格仍将保持较高水平，但受调控政策影响，土地价格将出现调整。

从商品房销售面积同比增幅走势看，2013年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是年底全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响;另一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅持续放缓。预计随着市场和政策环境的变化，以及2013年同期各月基数的上升，2014年商品房销售面积同比增幅仍将呈现平稳放缓的态势。

从近年来房地产开发企业资金来源情况看，整体保持了高速增长态势，年均增幅接近30%。2008年，受金融危机及楼市低迷影响，房地产开发企业资金来源曾大幅下降。2011年及2012年受调控政策影响，房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。进入2013年，市场回暖带动量价齐升，房企资金回笼显著。

一、土地成交量小幅回升，成交价格再创新高

(一)全国土地购置面积小幅正增长，2014年将平缓下行

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点;土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速比1-11月份提高2.4个百分点。

从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，下半年随着优质地块入市，供地增加。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。

(二)全国土地购置均价持续上升，价格再创历史新高

2013年，全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%，增速比1-11月份提高3.4个百分点。

从近年来土地价格走势看，2009-2010年,楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年在国家楼市调控背景下，市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性，土地价格出现回落。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块,市场竞争活跃，也导致土地价格继续上扬。

二、房地产投资增速持续上行，新开工面积增速明显上升

(一)全国房地产开发投资增幅继续上升，整体保持平稳

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，比上年增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点。12月份，全国房地产开发投资8601亿元，环比下降1.4%，同比增长22.3%。其中住宅投资5839亿元，环比下降0.9%，同比增长22.5%。

从房地产投资额同比增幅走势看，2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳;四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势，至2013年一季度大幅反弹，全年保持平稳增长态势。预计2014年房地产投资同比增幅将继续保持平稳态势。

分地区看，2013年，西部地区房地产开发投资增幅最大，其次是中部和东部地区。而东部地区房地产开发投资增幅则较1-11月份有所提高，中部和西部地区均回落，显示东部地区房地产市场依旧活跃。

从近年来房地产开发投资走势看，2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但2007年又迅速上升。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速迅速下滑，2009年增速仅为16.1%。2010年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率回升至33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着市场回暖，投资增速快速增长。

(二)全国房屋新开工面积增幅反弹向上，2014年将逐步下行

2013年，房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，增速比1-11月份提高2个百分点;其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。12月份房屋新开工面积环比下降11.7%，同比增长35.1%;住宅新开工面积环比下降21.2%，同比增长29.7%。

从房屋新开工面积同比增幅走势看，2011年一、二季度维持平稳高位增长，三季度增速逐步下滑，四季度下滑加速，2012年二季度进入同比负增长，三季度后整体处于低位盘整收窄阶段，走势趋于平稳。2013年低谷回升，市场回暖后，房地产企业投资意愿回升，投资力度和步伐加快，促使房屋新开工面积同比增幅保持快速增长态势。预计2014年在2013年同期基数逐步上升情况下，房屋新开工面积同比增幅将趋于平稳态势。

从近年来房屋新开工面积走势看，2010年增幅达到最高，2011、2012年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增幅逐步下行。2012年底市场逐步恢复后，2013年楼市发展整体稳定，房企开工大幅放量。房屋新开工面积增幅明显回升。

三、商品房销售增幅加快，价格增幅平稳

(一)商品房销售面积继续上升，商品房销售面积增幅反弹明显

2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点;其中，住宅销售面积增长17.5%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点;其中，住宅销售额增长26.6%。12月份，商品房销售面积19744万平方米，环比增长32.7%，同比增长0.7%;商品房销售额11482亿元，环比增长31.9%，同比增长5.1%。

从近年来商品房销售面积走势看，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，仅有2008年楼市表现惨淡，在全球金融危机的影响下，2008年全国商品房市场陷入低迷，商品房销售面积同比大幅下跌了14.7%。2012年，受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响，销售面积增幅受到遏制，仅好于2008年。2013年商品房市场明显回暖，销售面积同比增幅快速回升。

从近几年各物业类型销售面积走势看，2013年各类物业销售面积增速集体同步回升。其中住宅销售面积同比增长17.5%，增速反弹力度最大。

分地区看，2013年，各地区商品房销售面积同比增幅均不同程度上升，其中东部地区增速最高。显示东部地区依旧是全国房地产市场最活跃的区域。

(二)商品房成交均价增幅较上年持平，住宅增幅小幅回落

2013年，全国商品房成交均价同比增长7.7%，增速较1-11月份缩小0.5个百分点，较2012年增幅基本一致。其中住宅成交均价同比增长7.7%，办公楼成交均价同比增长5.6%，商业营业用房成交均价同比增长8.4%。从分物业的历年数据看，自2008年金融危机以来，各类物业销售均价整体处于上涨态势，但增速自2010年起逐年放缓。2013年，住宅成交均价增速有所回落，办公楼和商业营业用房则有所上升，其中办公楼反弹力度最大。

(三)商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存去化明显

2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。

2013年末，商品住宅待售面积同比增长37.2%，较11月末同比增幅有所回落。近期受年末翘尾因素影响，商品住宅去化明显，预计2014年，随着市场需求的逐步平稳，商品住宅库存将继续保持增长态势。

四、房企资金增幅加快，销售回款占比继续上升

2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%;利用外资534亿元，增长32.8%;自筹资金47425亿元，增长21.3%;其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

从月度累计情况看，2010年以来房地产开发企业资金来源同比增幅快速下滑，2011年虽有短暂回升但难以改变整体回落态势，2012年第一季度继续显著回落，在经历了第二季度的筑底之后，从第三季度开始稳步回升，进入2013年，房地产开发企业资金来源同比整体保持高位稳定的增长态势。预计2014年房地产开发企业到位资金同比增幅将延续这一态势。

从开发企业资金来源的构成分析，2013年，国内贷款占16.1%;利用外资占0.4%;自筹资金占38.8%，其他资金占44.6%。相比2012年全年，房企自筹资金比重下降，国内贷款、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款比重均有所上升，房企资金面明显好转。

从近年来房企资金来源构成情况看，国内贷款比重整体呈现回落态势，显示在严厉政策调控下，银行信贷偏紧;自筹资金占比在2011年后上升明显，2013年则有所回落;利用外资占比从2008年之后受限外政策影响整体呈现下降态势;在其他资金来源中，定金及预收款占比2012年上升明显，较2011年的占比提升1.55%，2013年继续维持上升态势，较2012年的占比提升0.74个百分点。主要是2013年房地产市场稳定上行，交易持续活跃，为房地产开发企业快速回笼资金创造了条件。

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