限外令意在强化调控信心仍存漏洞(新闻)

限外令意在强化调控信心 仍存漏洞

限外令意在强化调控信心 仍存漏洞 更新时间：2010-11-27 8:31:47 　　专家：外资在市场占比微弱，不会直接影响房价　　“限外令意在强化调控信心，仍存漏洞”　　11月15日，住房和城乡建设部与国家外汇管理局联合发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，这一规定也由此被称为继2006年限外政策之后的“新限外令”。　　政策出台后仅一天，又一部委随即做出了正面表态。11月16日，商务部新闻发言人姚坚公布了10月份中国实际使用外商直接投资数据，数据显示该指标连续第15个月实现同比增长。同时，他还首度公布了前10月房地产领域吸收外资的情况， 并表示之所以会对房地产领域“重点监视”，是因为目前外资进入房地产领域的速度明显高于其他领域。　　在人民币升值、大量热钱流入国内市场的背景之下，限外令的再次推出究竟能否对市场产生影响？这一政策所释放的信号又是什么？ 为此，理财一周报记者采访了中国指数研究院副院长陈晟、上海高胜行投资咨询有限公司CEO高原兰以及上海中原研究咨询部总监宋会雍。　　限外令出台很及时但仍存在漏洞　　理财一周报：限外令只是楼市调控中的一个环节么？今年政策出台是基于怎样的背景之下？　　陈晟：我认为限外包括限购令并不仅仅只是楼市调控的一步棋， 而是出于外部环境的要求之下所做出的及时应对。今年限外令出台背景不同，美国采取的6000亿美元定量宽松计划使得流动性进一步泛滥，国内已经开始收缩流动性，如果再不对国外流动性输入进行限制的话，对宏观调控的效果会产生影响。　　高原兰：今年的经济大环境之下，资金大规模流入以中国为代表的新兴市场在所难免。随着美国第二轮定量的宽松政策出台，流动性变得格外丰裕。尽管我国已提高存款准备金率，但人民币又一直处于升值通道内，敏锐的热钱肯定会嗅到哪里可以赚钱，而其中热钱流入最主要的载体可能就是房地产业。从这一角度来看今年政策的调整是比较警觉和敏感的，之所以在这时候出台限外政策也是为了使得资金流动纳入国家所设定的轨道之内。　　理财一周报：2006年相关部委也曾发布过限外政策，这次有什么不同？　　高原兰：2006年的限外政策并没有限制境外机构只能购买非住宅类房屋，当时强调的是境外个人不得购买非自用、非自住的商品房，而港澳台地区居民和华侨则可以限购一定面积的自住商品房。2006年出台这样的限外政策，也是出于对热钱流入市场，从而炒高房价的顾虑，但在执行方面并不是很到位，有很多变通的方法。今年的政策相较之下做了进一步的细化，更为完善和全面。对个人来说，在量上设置了条件，就是只能购买一套自住房屋，而机构方面则只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，相对于2006年更加严格。　　宋会雍：2006年的限外政策并未严格限定购房套数及住房性质，也没有对境外机构进行专门设限，外籍人士购房在政策的规定及执行上一直相对宽松。仅以上海为例，2006年9月上海也执行过为期数月的外资限购措施， 部分区县的房产交易中心已暂停为外籍人士购买商铺和写字楼办理交易登记手续。但当时恰逢宏观调控及政府领导的变动，加上房地产市场的整顿已取得一定成果，上海的限外令最终不了了之。　　理财一周报：目前的限外政策之下，有没有可能出现规避调控的操作方式？　　陈晟：可以在资金属性上规避，比如合资性质的公司就可以购买物业；购买者也可以通过公证的方法由国内居民代为购买；还可以通过基金的操作方式，目前高端楼盘的基金收购基本上都是外资行为。　　宋会雍：可能会有利用本地居民的身份证在沪购房规避限外政策的可能性，而且目前只有针对个人购买行为的限制，所以外籍家庭仍旧可以购买一套以上住房；企业购买物业可以通过离岸操作的方式，或者成立基金，也可以通过收购企业股权来间接实现购买。　　外资对市场影响并不大　　限外令意在强化调控信心　　理财一周报：外资在购买及开发环节中占比大不大？外资对市场价格会产生怎样的影响？　　宋会雍： 2010年1-10月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业总占比为1.85%，其中住宅为1.64%；机构置业总占比为1.76%，其中住宅为1.11%。虽无直接的外资机构数据，但其占比预计会远小于全市机构。　　陈晟：从整体市场的角度而言，外资占比并不大，但需要关注的是外资占比上升的速度比较快，增幅明显。外商直接投资是比较直接的数据：今年1-10月利用外资的增幅高达43.3%，增幅大大高于前三季度的26.0%和1-8月的23.9%。在房地产领域直接投资今年发生了较大变化，1-10月累计增幅急增48.04%。在价格影响方面，可以说外资的作用还不明显，未能产生直接影响，但也不可忽视。外资进入开发环节恰好补充了国内开发商的资金缺口，使得降价的动力下降；购买环节上分析，外资对特定楼盘的收购有示范效应，尤其是一些高端物业，包括住宅及办公楼，外资的购买行为会促使楼市价格持续坚挺。　　理财一周报：既然外资对房地产市场的走向并不具备主导作用，那么限外能对楼市调控起到实际作用么？　　宋会雍：眼下的限外令仍属“二次调控”的落地执行范畴，条文上更是对2006年限外令的重申，其实就是限购令的延续，只是把限购房的对象由境内公民扩大到境外公民。鉴于港澳台及境外个人与机构在目前上海商品房市场中所占的微弱比重，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断坚定和迫近，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。　　理财一周报：目前还没有政策限制外资进入开发环节，这是决策层有意为之的吗？与开发相比，房屋交易环节才是调控的重点吗？　　陈晟：尽管房地产投资占整个外商投资比例是较前列的，同时热钱进入房地产领域的可能性也不小，但从某种角度说房地产还是一个相对本土化的市场，目前在开发端仅做预防就够了。一方面，WTO要求对外部资金进入国内市场不能做过多干涉；另一方面，进入开发环节的热钱是可监控的，因为外商投资房地产业需要完成备案，也就是说是有迹可循的。相对而言，我认为交易环节的外资流动不明途径较多，也较难监管，因此这一端口的外资流动更值得关注。相关文章：周末心态趋谨慎围绕年线震荡周末心态趋谨慎围绕年线震荡周末心态趋谨慎围绕年线震荡房价或现区域性下调地产板块：“低估值”不等于“估值底”情绪稳定年线争夺如何布局情绪稳定年线争夺如何布局情绪稳定年线争夺如何布局情绪稳定年线争夺如何布局加息蕴含变数不会终结牛市

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